马来西亚租房全流程避雷指南：从选房到退租，避开 90% 的坑！

一、选房阶段：别被 “表面优势” 迷惑，这些隐藏雷区要警惕

1. 警惕 “低价陷阱”：低价背后往往有 “隐性成本”

• 避雷要点：
  • 先查市场价：通过当地平台（如 PropertyGuru、iProperty）或中介了解目标区域（如吉隆坡 KLCC、槟城乔治市）的平均租金，若某房源价格低于均价 20% 以上，务必警惕。
  • 问清 “全包 / 半包”：明确租金是否包含水电费、物业费（Maintenance Fee）、网费、停车费。比如吉隆坡的服务式公寓（Serviced Apartment）通常含物业费，但普通公寓可能需要额外支付，且部分小区物业费高达每月 300-800 令吉。
  • 拒绝 “口头承诺降价”：若房东 / 中介说 “先交定金，后续可降价”，一律拒绝 —— 所有价格必须写入合同，口头承诺无法律保障。

2. 实地看房：别只看装修，这些 “细节缺陷” 要重点查

线上图片往往经过美化，实地看房才能发现真实问题，尤其是以下容易被忽略的点：

3. 中介 / 房东筛选：避开 “黑中介” 和 “奇葩房东”

• 中介避雷：
  • 选正规中介：确认中介是否有马来西亚房地产委员会（NAPIC）注册资质（可要求查看注册编号），无资质中介可能收了中介费后失联，或隐瞒房屋问题。
  • 拒绝 “高额中介费”：当地中介佣金通常为 1 个月租金（房东和租户各付 50%，或由房东承担），若中介要求租户单独支付超过 1 个月租金的佣金，务必砍价或换中介。
• 房东避雷：
  • 优先选 “长租经验房东”：若房东是第一次出租，可能对合同条款、维修责任不清晰，后续沟通容易扯皮；
  • 警惕 “过度干涉生活”：签约前问清房东是否会频繁上门检查（如每月多次），或限制租户带访客，避免入住后失去生活自由。

二、签约阶段：合同不看仔细，等于 “签卖身契”

1. 必须明确的 “核心条款”：少一项都可能踩坑

2. 别签 “空白合同” 或 “简化合同”

• 避雷要点：
  • 要求用 “标准合同模板”：可参考马来西亚国家房产信息中心（NAPIC）的标准租赁合同模板，或让懂英文 / 马来文的朋友帮忙核对条款；
  • 补充 “口头约定”：若房东 / 中介有口头承诺（如 “免费提供家具”“维修由房东负责”），务必让其写入合同附件，签字盖章确认。

3. 留存 “签约凭证”：避免后续无据可依

• 签约时务必索要 “押金收据”（Deposit Receipt），注明押金金额、支付方式、退还条件；
• 若通过转账支付租金 / 押金，保留转账记录（截图 + 银行流水），并让房东 / 中介在收据上注明 “已收到 XX 笔转账”；
• 合同一式两份，自己留存一份，若房东以 “需要盖章” 为由暂时拿走，务必拍照留存电子版。

三、入住阶段：做好 “交接记录”，避免 “背锅”

1. 做 “房屋现状清单”（Inventory List）

• 现有损坏：如墙面有划痕、家具掉漆、电器轻微故障（即使房东说 “不影响使用”，也要写进去）；
• 物品数量：如 “1 张床、2 把椅子、1 台冰箱”，避免退租时房东说 “少了东西”；
• 拍照 / 录像：对房屋每个角落（尤其是容易损坏的部位，如墙面、地板、电器）拍照或录视频，时间标注为入住当天，发给房东 / 中介并留存。
  注意：清单需双方签字确认，自己留存一份，退租时可对照清单证明 “非租户损坏”。

2. 确认 “缴费账户”：避免交错钱或漏交钱

• 问清水电费、物业费的缴费账户（是否需要绑定自己的银行卡，或转账给房东代交）；
• 若由房东代交，要求每月提供缴费凭证（如水电费账单），避免房东 “多收钱”；
• 记录缴费截止日期，避免逾期产生滞纳金（部分水电公司逾期滞纳金高达 10%/ 月）。

四、退租阶段：别让 “押金” 打水漂，这些步骤要做足

1. 提前 “沟通退租事宜”

• 按合同约定提前通知房东（通常需提前 1 个月），并保留通知凭证（如微信 / 邮件记录、书面通知）；
• 退租前 1 周和房东确认 “交接时间”“清洁要求”，避免房东临时提额外要求（如 “必须请专业清洁公司清洁”）。

2. 做好 “房屋清洁和维修”

• 按合同要求清洁房屋（若合同无明确要求，至少做到 “日常清洁”，如擦干净窗户、清理厨房油污、倒掉垃圾），避免房东以 “清洁不到位” 扣押金；
• 若有自己损坏的物品（如打碎的杯子、弄脏的地毯），主动维修或更换，比房东找人维修后扣押金更划算（房东可能找高价维修商）。

3. 当面 “交接验收”，结清费用

• 退租当天和房东一起对照 “入住清单” 验收房屋，确认无争议后，让房东签字确认 “房屋无损坏”；
• 结清所有费用（如水费、电费、物业费），并保留缴费凭证，避免房东以 “未结清费用” 扣押金；
• 要求房东当场退还押金（若房东说 “需要时间检查，后续转账”，务必约定退还时间，并写入书面协议，避免无限期拖延）。

4. 留存 “退租凭证”

• 若押金当场退还，索要 “押金退还收据”，注明 “押金已全额退还，双方无争议”；
• 若通过转账退还，保留转账记录，并让房东发送 “押金已结清” 的确认信息。

最后：遇到纠纷别慌，这些渠道能维权

1. 马来西亚消费者协会（FOMCA）：拨打热线 1-800-886-800，或通过官网提交投诉，协助调解租房纠纷；
2. 马来西亚房地产委员会（NAPIC）：若涉及中介违规，可向 NAPIC 投诉，违规中介可能被吊销资质；
3. 小额法庭（Small Claims Court）：若押金纠纷金额低于 1 万令吉，可向当地小额法庭提起诉讼（流程简单，无需律师，成本较低）。