“港人北上”，住爆深圳酒店

文 | “空间秘探”，作者 | 王小熊

过去人们总说“内地挣钱香港花”，那是对国际购物天堂的向往与肯定；风水轮流转，如今流行“香港挣钱深圳花”，近两年，数十万香港人开始热衷“北上消费”“北上养老”。当千禧一代习惯在深圳过夜、长者习惯在深圳养老，深圳酒店业和长租公寓等商业不动产投资价值也开启新的“水涨船高”模式…

人均消费2700，"港人北上" 买深度体验 

得闲与香港朋友Kerry相聚，作为香港歌王林子祥本次巡演团队的一员，本次赴杭期间，他和工作团队下榻在滨江区的一家假日酒店。

Kerry由衷赞叹酒店开阔的空间与细致服务，笑称本轮巡演从武汉到杭州，工作团队每站都把假日酒店列为出差首选，或许正源于早前北上深圳时这家酒店留下的好印象。

不仅如此，出地铁口后扫码骑上共享单车解决最后一公里难题、熟练地打开价格更为实惠地高德地图打车，这位“老香港”成了中国内地“生活通”，让人忍不住惊叹他的融入速度。

“这都是‘北上’返深圳玩时的经验”，Kerry事无巨细地向我分享起休息日邀约朋友“北上消费”的经历，关键词无外乎频繁、物美价廉和方便快捷。

有关“香港挣钱深圳花”这一话题，人们总是习惯于用数字衡量其火爆程度。益普索最新发布的报告显示，45%的18至64岁香港居民每月至少一次踏足粤港澳大湾区，人均出行频率达到1.3次。

在一项民意调查中，有约66%受访者坦言未来三个月“确定或极有可能”继续“北上消费；香港入境处数据显示，2025年7月12日至8月30日的香港暑假期间，共有约1635万人次的香港人从各个口岸出境“北上“，较2024年同期的1496万人次同比上升约9.3%；估算之下平均每天约25.5万人次，2024年同期为23万人次。一连串的数字背后，是跨境生活轨迹的悄然重构。

“同样一份日料，香港500，深圳250；同样一晚酒店，香港1000，深圳500”，各类机构的数据勾勒出日常生活层面“港人北上”的蔚然成风，Kerry的亲身体验则让趋势更具温度：一张不足百元的电影票、一顿人均200元的晚餐、一场一百余元的按摩、89.9元畅饮的精酿啤酒，再以一晚酒店内的酣睡为staycation画上句号；花得不多，却买到了香港久违的松弛感。

生活实感的背后，是越来越多以Kerry为代表的港人愿意在深圳拉长脚步、深度停留。

昔日谈起“港人北上”，关键词无外乎“省钱”、购物、快速游，但现在的数据告诉我们，“故事”正在发生改变。深圳的商品、服务，在继续占据价格优势的同时，正在以品质、价值吸引跨境消费者驻足，“北上消费”，正在成为香港人的一种新兴生活常态。

"规模借用"下，深圳高端酒店客房将暴增2000间

数据所显示的趋势和Kerry分享的经历一致，有报告显示，“北上消费”每月导致约106亿港元从香港本地经济流出，除传统的餐饮、零售等行业外，深圳的酒店、美容、娱乐和医疗服务行业也从中获益良多。

港人不仅要“北上”，还要“深度北上”，游玩过夜。益普索报告显示，“北上消费”的人群中，有约55%为“过夜游”消费者，主力军是千禧一代与高收入人士。

这股“北上之风”势必为深圳及整个粤港澳大湾区注入区域协同的增长动能，其间强劲的消费力已率先传导并辐射至深圳酒店业。

不必赘述的是海量的跨境旅游和消费人群

据香港特区政府统计处2015年的资料，2014年内香港居民到内地每人次的平均消费开支约为860港元，到广东省每次平均消费开支则约为680港元（扣除跨界交通费）。

到了2025年，数据显示，跨境人群的消费结构发生了转变，“一日游”客群人均花费约1049港元，依旧扮演刚需且快节奏的角色；“过夜游”人群人均消费跃升至2763港元。

“北上消费”的动机已不再是“买便宜”，而是“买时间”“买体验”，香港消费者愿意为更宽敞的空间、更细腻的服务支付溢价。

其次是注重性价比和舒适体验的商旅人群

具体来看，以深圳君悦酒店为例，该酒店地处罗湖区核心地带，商业密集、生活配套齐全，乘坐网约车仅需10分钟即可抵达罗湖口岸，若选择铁路口岸则需约20分钟。计算之下，由该酒店前往中环和湾仔等主要差旅地点的时间将控制在1小时内。但在价格上，与香港九龙或港岛同级酒店相比，君悦酒店900元/晚的价格仅为前者1/2。

此外，亦有受访者对空间秘探表示，在2025年的数次差旅中，公司都将其酒店安排在临近深圳湾口岸的南山，可经陆路口岸往返香港，通勤时间控制在2小时之内，但住宿价格却能减半。“香港差旅深圳住”正在成为新趋势。

更不谈在节庆效应下，深圳高端及以上酒店还将分享团年宴、日常家宴、婚宴、团建等各类“港人北上”消费红利。数据显示，深圳全类型酒店春节期间入住率已达九成，火爆程度可见一斑。

消费习惯的迁移在释放海量需求的同时，已率先让深圳的高端酒店获得显著红利。1月21日，仲量联行（JLL）发布报告指出，2025年深圳高端酒店平均房价同比增长5.3%至1078元，同时出租率大幅提升5.9个百分点至82.0%。在房价与入住率双引擎驱动下，每间可售房收入同比增长11.4%至878元，增长动能充沛。

除房价和入住率迎来猛增外，2025 年共有10家国际品牌酒店在深圳密集开业，前海华侨城瑞吉酒店的成绩更是一度被称作“行业奇迹”：开业仅半年便摘得福布斯四星认证，全年收入完成率119%，经营性净现金流完成率229%，经营毛利轻松突破1200万元。这份亮眼成绩单，是国际品牌对深圳市场投出的信任票。

如今的深圳，高端酒店版图早已在深圳各口岸处“多点开花”。前海的瑞吉、JW万豪与康莱德构筑起面向大湾区的国际会客厅；福田CBD的文华东方、丽思卡尔顿组成奢华矩阵，香蜜湖洲际也在紧锣密鼓建设中；而太子湾美高梅的加入，更让蛇口片区的滨海奢华体验再添重磅砝码。

截至2025年三季度，深圳高品质酒店已突破130 家，平均房价攀升至1078元，入住率高达82%，每间可售房收入增幅领跑全国主要城市。

对此，JLL表示，展望2026年，深圳酒店市场在持续向好的入境游、大交通客流，以及APEC相关利好影响下，基本面将持续向好，预计2026年深圳超高端与奢华酒店总新增客房约1943间。市场竞争也将趋于激烈，尤其在新增项目集中的南山和宝安区，业绩增长将更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率的提升。

红利爆发，深圳商业不动产增值退出路径更清晰 

研究显示，大都市圈内的城市可享受所谓“借用规模”（Borrowed Size）效应，即较小城市依托较大城市资源而获得功能与发展优势。

也就是说，紧密而高频的城市互动可促进资源共享，带来经济、文化和基础设施等方面收益，以及集聚效应，例如效率提升与交易成本降低。

不难联想，深圳酒店等服务行业正是“借用”了香港的发展规模，在“后疫情时代”以领先全国的姿态完成了一波红利期内的迅猛发展。

自2010年以来，中国内地经济提速与城市化推进，让港深跨界人口流动悄然变阵，生活质量、就业机会、收入层次与消费偏好等竞争优势此消彼长。

与此同时，全球化叠加供应链升级，使中国内地涌现高质且高性价比的商品，跨境消费由昔日“单向流入”转为“双向往返”，香港“购物天堂”光环相对黯淡，深圳则日益成为“值得过夜”的目的地。

10万港人“北上”养老

若说深圳酒店享尽了短途客激增的红利，康养长租公寓则正演化成一条更绵长的生意赛道。

香港立法会数据显示，截至2024年中，近10万名65岁及以上长者已定居广东，十年间增幅高达40.5%。

长期以来，香港康养公寓配额供不应求。经评估属长期护理需求者，可轮候政府资助安老院，月费低于2060港元，但平均排队逾三年，每年三四千名长者等到“含憾而终”。私营院舍轮候时间短，但中高端院舍月费介乎20000至80000港元。

香港立法会资料披露，截至2023年，本地仅7.91万个宿位，未来五年预计新增仅3400个。有限床位远不足以承担170万长者的养老需求。

因此，香港政府自2013年推出“广东计划”，移居广东且符合条件的港人长者，可继续领取长者生活津贴或高龄津贴。

对特区政府而言，把长者“出口”到地大物博的北方，既可缓解本地养老资源紧张，也能减轻财政压力；而对深圳乃至整个粤港澳大湾区的康养长租公寓来说，这又是一场持久而旺盛的需求红利。

打工人“反向”扎根深圳口岸

不仅仅是养老和酒店行业吃到了这波“港人北上”的红利，在价格、消费力和政策等各类影响因素下，越来越多的香港“打工人”也愿意搬到深圳住。

“通勤1小时，月租省1万”，有受访者对空间秘探表示，虽然身为香港籍，但其自身及身边各类香港“打工仔”越来越愿意以通勤时间换更高的生活品质。

2024年数据显示，香港雇员月工资中位数约1.98万港元，与之形成强烈反差的是，香港劏房租金中位数约为4800港元/10㎡/月，对收入处于中位数附近的普通打工人而言，拿出一半工资租房已成常态。

若把租房视线投向深圳福田口岸片区，同样预算可“解锁”截然不同的居住体验。4800元（人民币，下同）在此能租到40至50平方米的一房一厅，部分保养得当的小区两房也能拿下，算下来，深港同类居住条件的租金差价可达每月8000至10000元，这笔差价不仅能轻松覆盖跨境交通成本，还能让居住质量实现质的飞跃。

跨境通勤需求持续上升，为深圳长租公寓市场注入新鲜血液。克而瑞长租数据显示，2025年上半年深圳集中式长租公寓累计在营规模达33.5万间，同比增长9.47%；半年新增开业项目45个，增量房源16372间，市场供应持续扩容，且出租率保持在94%以上，显示需求端依旧旺盛。

事实上，不论长租公寓的爆发还是酒店在红利期的快速放量，终究绕不开增值与退出两大考题。这场“规模借用”背后，隐藏着投资人对清晰退出通道的焦虑。

2026年2月3日，深交所披露，华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金已正式提交申报；截至当日，国内已申报的商业不动产REITs合计9单，预计总募集规模逾310亿元。

从资产类型看，本轮申报涵盖酒店、写字楼及配套商业、奥特莱斯、购物中心、服务式公寓等多种业态。

政策是最大推手。2025年底，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确借鉴全球成熟市场经验，将长租公寓、酒店等纳入REITs底层资产，并指出我国商业不动产存量庞大，存在通过REITs盘活、拓宽权益融资的现实需求。

因此，当深圳酒店与长租公寓在“港人北上”消费潮和养老需求东风下显著增长时，潜在投资者更应洞察其背后的增长逻辑与退出路径。在需求端持续扩容、业绩稳步向上的当下，深圳作为国际都会正焕发新活力，酒店与长租公寓的蓬勃发展将在此迎来更新、更先进的良性循环。

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